Ce înseamnă nZEB: cerințe pentru clădirile noi din România

Ce înseamnă nZEB? Pe scurt, nZEB (din engleză, „nearly zero-energy building”) este o clădire cu consum de energie aproape egal cu zero: o casă sau un bloc foarte bine izolat, care are nevoie de foarte puțină energie pentru încălzire, răcire, apă caldă și ventilare, iar o parte din această energie vine din surse regenerabile. În România, standardul nu mai este o opțiune pentru clădirile noi, ci o obligație legală. Dacă vrei să cumperi un apartament într-un ansamblu nou sau să-ți construiești o casă, e bine să știi ce presupune eticheta nZEB și ce poți verifica în acte.

Te-ar putea interesa și

Ce înseamnă nZEB: definiția din legea română

Termenul vine din directiva europeană privind performanța energetică a clădirilor și a fost preluat în Legea nr. 372/2005 privind performanța energetică a clădirilor. Legea definește clădirea al cărei consum de energie este aproape egal cu zero drept o clădire cu o performanță energetică foarte ridicată, la care necesarul de energie, aproape egal cu zero sau foarte scăzut, este acoperit în proporție de cel puțin 30% cu energie din surse regenerabile.

Un detaliu important: energia regenerabilă nu trebuie produsă neapărat pe acoperișul clădirii. Se ia în calcul și energia din surse regenerabile produsă la fața locului sau în apropiere, pe o rază de 30 de kilometri față de coordonatele GPS ale clădirii. Pentru perioadele de după 2030, procentele minime de energie regenerabilă urmează să fie stabilite prin hotărâre de Guvern.

Altfel spus, nZEB nu înseamnă o clădire care nu consumă deloc energie. Înseamnă o clădire care, mai întâi, pierde foarte puțină energie, datorită anvelopei (pereți, acoperiș, ferestre, planșeu) bine izolate și etanșe, și abia apoi își acoperă o parte din necesar din surse curate, de exemplu panouri fotovoltaice, pompe de căldură sau termoficare eficientă.

De când sunt obligatorii clădirile nZEB în România

Obligația a fost clarificată prin Legea nr. 101/2020, care a modificat Legea nr. 372/2005 și a transpus în legislația națională Directiva (UE) 2018/844. Conform articolului 17 din legea republicată:

clădirile pentru care autorizația de construire a fost emisă începând cu 31 decembrie 2020 trebuie să fie nZEB;
clădirile noi ale autorităților publice trebuie să respecte cerința pentru autorizațiile emise după 31 decembrie 2018.

Pentru cumpărător, asta înseamnă că o locuință nouă, autorizată după această dată, ar trebui proiectată și executată la standard nZEB. Contează data autorizației de construire, nu data la care se vinde apartamentul. Un bloc finalizat în 2022, dar autorizat în 2019, poate fi construit după regulile vechi. Tema e cu atât mai relevantă cu cât, pe fondul schimbărilor din piața imobiliară din 2026, cumpărătorii compară tot mai atent costurile de întreținere, nu doar prețul de achiziție.

Legea le cere și primarilor din localitățile cu peste 5.000 de locuitori să elaboreze planuri locale multianuale pentru creșterea numărului de clădiri nZEB, atât noi, cât și existente.

Cum arată în practică o locuință nZEB

Nu există un singur „model” de casă nZEB. Performanța se calculează după metodologia oficială, indicativul Mc 001-2022, la care face trimitere legea. Pentru cititorul obișnuit, diferențele față de o clădire construită după reguli mai vechi se văd în câteva elemente:

Element	Ce urmărește standardul nZEB	Ce poți întreba sau verifica
Anvelopa clădirii	Pierderi de căldură foarte mici prin pereți, acoperiș și planșee	Grosimea și tipul izolației din proiect
Ferestre și uși	Tâmplărie performantă, montaj etanș	Tipul geamului și al profilelor
Punți termice	Reducerea zonelor reci (balcoane, centuri, buiandrugi)	Detaliile de execuție din proiect
Sursa de energie	Minimum 30% din necesar acoperit din surse regenerabile	Pompă de căldură, panouri fotovoltaice, solare termice
Ventilarea	Aer proaspăt cu pierderi cât mai mici de căldură	Dacă există ventilare cu recuperare de căldură
Documente	Performanța dovedită prin calcul	Certificatul de performanță energetică

Rezultatul se vede în certificatul de performanță energetică, unde clădirea primește o clasă și un consum estimat. Dacă vrei să înțelegi cum se citește un astfel de document, poți porni de la explicațiile despre clasa energetică a unei locuințe.

Ce verifici când cumperi o locuință nouă

Eticheta „nZEB” apare tot mai des în anunțuri, dar o informație de marketing nu ține loc de acte. Termenii tehnici pot fi înșelători când îi auzi prima dată, fie că e vorba despre legea marțială în România, fie despre o etichetă de construcții precum nZEB: înainte să tragi concluzii, merită să cauți textul oficial și documentele concrete.

Iată ce merită cerut de la dezvoltator sau de la vânzător:

Certificatul de performanță energetică. Potrivit articolului 22 din Legea nr. 372/2005, la vânzarea sau închirierea unei clădiri ori a unei unități de clădire, proprietarul trebuie să pună la dispoziția cumpărătorului o copie a certificatului înainte de semnarea contractului. Un contract încheiat fără această copie este lovit de nulitate relativă.
Data autorizației de construire. Îți arată dacă imobilul intra sau nu sub obligația nZEB.
Informațiile din anunț. Legea cere ca anunțurile de vânzare sau închiriere să includă informații din certificatul energetic; lipsa lor se sancționează cu amendă de la 5.000 la 7.500 de lei.
Sursa de energie regenerabilă. Întreabă concret ce acoperă procentul minim: panouri pe acoperiș, pompă de căldură sau altă soluție.

Dacă finanțezi achiziția printr-un împrumut, verifică din timp și condițiile unui credit ipotecar, pentru că banca va cere la rândul ei documentele imobilului.

Sfat: Cere certificatul energetic înainte de antecontract, nu abia la notar. Așa ai timp să compari consumul estimat cu al altor apartamente din zonă și să pui întrebări dezvoltatorului.

Parcările și stațiile de încărcare în blocurile noi

Legea privind performanța energetică are și o prevedere puțin cunoscută, utilă pentru cine caută un apartament în ansamblurile noi. Pentru clădirile rezidențiale noi cu mai mult de 10 locuri de parcare situate în interiorul clădirii sau adiacent acesteia, investitorul trebuie să prevadă tubulatură încastrată pentru cabluri electrice pentru fiecare loc de parcare și câte un punct de reîncărcare pentru vehicule electrice la fiecare cinci locuri. Legea prevede și unele excepții, de exemplu pentru anumite proiecte la care certificatul de urbanism a fost cerut înainte de 16 martie 2023.

Dacă te uiți la proiecte rezidențiale noi, întrebarea despre parcare și încărcarea mașinilor electrice merită pusă direct dezvoltatorului, alături de cea despre certificatul energetic.

Ce urmează după nZEB: clădirile cu zero emisii

Standardul nZEB nu este ultimul pas. Directiva revizuită privind performanța energetică a clădirilor, (UE) 2024/1275, adoptată în mai 2024, introduce clădirile cu zero emisii (ZEB). Potrivit Comisiei Europene, o astfel de clădire nu are emisii de carbon la fața locului din combustibili fosili și are o performanță energetică foarte ridicată, iar necesarul mic de energie rămas este acoperit din surse regenerabile.

Calendarul european:

de la 1 ianuarie 2028, clădirile noi deținute de autoritățile publice trebuie să fie clădiri cu zero emisii;
de la 1 ianuarie 2030, cerința se aplică tuturor clădirilor noi, cu posibile excepții specifice.

Pentru cine cumpără acum, asta înseamnă că o locuință nouă construită corect la nivel nZEB este mai aproape de standardele viitoare decât una veche, nerenovată.

Te-ar mai putea interesa și

Întrebări frecvente despre nZEB

Ce înseamnă nZEB, pe românește?

nZEB înseamnă clădire al cărei consum de energie este aproape egal cu zero: o clădire cu performanță energetică foarte ridicată, la care cel puțin 30% din necesarul de energie este acoperit din surse regenerabile.

Toate casele noi trebuie să fie nZEB?

Da, clădirile pentru care autorizația de construire a fost emisă începând cu 31 decembrie 2020 trebuie să respecte cerințele nZEB, conform Legii nr. 372/2005, cu modificările aduse de Legea nr. 101/2020.

Panourile solare trebuie să fie pe acoperișul casei?

Nu neapărat. Legea ia în calcul energia din surse regenerabile produsă la fața locului sau în apropiere, pe o rază de 30 de kilometri față de clădire.

Care e diferența dintre nZEB și o casă pasivă?

nZEB este un standard legal, obligatoriu pentru clădirile noi. Casa pasivă este un standard de construcție voluntar, cu cerințe proprii, de obicei mai stricte în privința consumului pentru încălzire.

Cum dovedesc că o locuință este nZEB?

Prin documentația tehnică și prin certificatul de performanță energetică, întocmit de un auditor energetic atestat, pe care vânzătorul trebuie să ți-l pună la dispoziție înainte de semnarea contractului.

Despre autor

Dragomir Ramona Claudia

Sunt Ramona Claudia Dragomir, am 37 de ani si profesez ca si consultant imobiliar. Am absolvit Facultatea de Economie si am acumulat experienta in vanzari, intermedieri si evaluari de proprietati. Am colaborat atat cu agentii imobiliare, cat si cu clienti individuali, unde am oferit consultanta pentru tranzactii sigure si avantajoase. Munca mea presupune atentie la detalii, abilitati de negociere si o buna cunoastere a pietei.

In afara activitatii profesionale, imi place sa citesc carti de dezvoltare personala, sa vizitez targuri imobiliare si sa calatoresc pentru a descoperi stiluri arhitecturale diferite. Cred ca succesul in domeniul imobiliar se bazeaza pe incredere si transparenta, iar rolul meu este sa ajut oamenii sa gaseasca locul potrivit pentru nevoile lor.

Toate articolele autorului